Un bou pe calea vacilor

• Că tot este vară și cald, este numai bun timpul pentru construcție. Construcția unor proteste, desigur. Și cum momentan nu sunt ordonanțe PSD împotriva cărora să se protesteze dar trebuie arătată grijă și preocupare, unii politicieni susținuți de „reprezentanți ai societății civile“ s-au gândit să protesteze împotriva dezvoltatorilor imobiliari. Bine, nu împotriva tuturor, de data asta doar împotriva celor de la American Dream. Lucru care mi se pare ciudat, mai ales că în data de 20 mai ac, am atras atenția asupra unei viitoare construcții în imediata vecinătate, mai exact pe drumul de Poiană, pe platoul de deasupra complexului Bellevue Residence, adică la nici 2 km de American Dream

Referitor la acel proiect noi am atras atenția asupra unor aspecte precum circulația și asigurarea utilităților, în special a canalizării. Deși la respectiva dată au apărut aceste elemente în toată presa locală, subiectul a fost repede uitat și trecut la diverse. Și desigur, nici un „reprezentant al societății civile“ nu a protestat. Nici măcar un „mic joc de glezne“!Conform documentației supusă atunci dezbaterii publice pe site-ul Primăriei Brașov, pe acest teren ar urma să se construiască un complex de clădiri care vor fi închiriate în regim hotelier (peste 200 de camere), inițiatorul proiectului fiind Maurer Imobiliare (mă întreb câte locuri de parcare sunt necesare pentru clădirile de închiriat și câte pentru cele de locuit)! Pentru această zonă, se cerea construcția unor imobile chiar și cu 14 etaje (zona M2), respectiv un Procent de Ocupare a Terenului (POT) de 60% și un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de 4,2%, pentru o parte din terenul studiat în acest caz. Pentru o altă porțiune din acest teren, care se încadrează în subzona L2a sunt prevăzute locuințe colective mici, cu regim de înălțime P+P+2. „Prin prezenta documentație, se propune ca terenul în suprafață de 9.484 mp, care, în momentul de față, este împărțit în doua zone: M2 și L2a – conform PUG, și în trei zone: ZT, ZAL și ZL1-conform PUZ Coasta Vacilor, Warthe II, Colțul Putinarilor, să se construiască un complex turistic-rezidențial-recreațional, corelând indicatorii urbanistici reglementați prin documentațiile urbanistice aprobate anterior documentației de față“.  Ce ne-a atras atenția atunci, în mod special a fost regimul de înălțime și CUT-ul! De remarcat faptul că nimeni nu pare să țină cont de Legea 50 din 1991 care spune foarte clar că un PUZ public desființează definitiv și irevocabil PUG -ul pe acea zonă fiind implementat automat în PUG (Plan Urbanistic General) deci nu putem vorbi de nici un M2.

O lună mai târziu însă, a apărut un subiect nou pe tema dezvoltării imobiliare. Proiectul celor de la American Dream a trezit însă animozități. În speță, au fost declanșate câteva acțiuni publice inițiate de senatorul USR Allen Coliban secondat de protestatarul aproape profesionist Radu Hossu.

Senatorul Allen Coliban, din motive pe care nu le-am înțeles a declarat sec că nu dorește autorizarea proiectului American Dream! Sec și fără să facă referire la alte proiecte imobiliare în zonă, precum cel propus de Maurer Imobiliare. De ce? Nu cumva acesta dorește ca din banii publici să se plăteasca un alt PUZ tocmai pentru a se autoriza alte proiecte mai înalte de 3 etaje?

Mai mult, la dezbaterea organizată acesta a pus o presiune nejustificată pe Primăria Brașov si Consiliul Local Brașov, cerându-le pur și simplu să desființeze un PUZ public al Primăriei Brașov, plătit din bani publici și în vigoare doar pentru ca proiectul American Dream să nu ajungă la final, fără să se gândească că acest PUZ acoperă terenurile a mii de oameni, a căror valoare a crescut de la 10-20 euro/mp cât valora în 2007 la 100- 200euro/mp (cât valoreaza acum), tocmai datorită acestui PUZ al Primăriei plătit din bani publici! De ce?

Un PUZ public (Plan Urbanistic Zonal) NU EXPIRĂ ci este  implementat în PUG

Ce trebuie să știm cu toții însă, este faptul că un PUZ public (Plan Urbanistic Zonal) NU EXPIRĂ ci este  implementat în PUG (PLAN URBANISTIC GENERAL)! Acesta poate să devină nul doar în două situații clare: dacă a fost declarat ilegal de catre instanță (ceea ce nu este cazul de față deoarece s-au eliberat sute de autorizații în baza lui) sau dacă este înlocuit cu un nou PUZ public, actualizat și aprobat! Așadar povestea cu PUZ-ul care expiră este o poveste doar. Poveste care însă a prins bine la public și a devenit un subiect de presă numai bun!

Așa! Ca să fim corecți, trebuie să spunem că senatorul Allen Coliban nu a fost singurul vocal la această dezbatere. Poate singurul ușor coerent. În schimb a fost puternic secondat de Radu Hossu. Ca posibil reprezentant al „societății civile“. Ca să lămurim anumite aspecte, Hossu s-a făcut remarcat prin organizarea unor proteste având ca temă aeroportul sau Ordonanța 13. Fost membru PNL, a trecut la M10 unde a susținut puternic proiectul inițiat de Monica Macovei, după care a virat puternic către USR pe care îl susține fără a fi membru al acestui partid. A declarat că se pregătește să devină europarlamentar. Foarte bine, probabil că acesta este motivul pentru care își cizelează talentele de orator. Sau poate mai sunt și alte motive.

Să revenim la declarațiile lui Hossu, unele chiar penibile! Acesta a cerut nici mai mult nici mai puțin decât „să se facă un gard“ în jurul cartierului Schei, pentru ca nimeni să nu mai construiască! Că el dorește să vadă dealuri verzi! Bă, ești diliu? Acolo sunt aproximativ 90 de hectare al cărui regim este reglementat de un PUZ aflat în vigoare. Terenuri pentru care se cer autorizații de construcție si pe care sunt numai proprietăți private pe care Hossu vrea iarbă!

Să mai dau câteva exemple ale exprimării academice și ale talentului oratoric al domnului în cauză, preluate chiar de pe pagina lui de facebook. Pagină pe care și-a permis să facă o analiză a celor prezenți:

  • Cei de la urbanism ne-au asigurat că PUZ-ul va fi înlocuit, cu unul (speră și ei și noi) mai restrictiv, pentru că cel vechi expiră în septembrie. Problema e că după ce expiră ăsta, intră în „putere“ PUG-ul, care-i mai lax în zona aia. Deci nasol. (Adică visează că se întorc la M2 ca să autorizeze terenurile lui Maurer, n.a.)
  • Allen Coliban a spus că va duce mai departe în Parlament câteva recomandări din partea Primăriei. Recomandări care țin de legislativ și care le-ar putea da mai multe pârghii autorităților locale pentru blocarea unor asemenea aberații de proiecte. În același timp, Allen a cerut blocarea actualului proiect, care-i evident ilegal. (Mă întreb dacă comisia de abuzuri a Senatului cunoaște ca un senator al Romaniei cere în public să nu se autorizeze un proiect ce respectă PUZ – ul zonei, n.a.)
  • Eu am bătut monedă pentru ca în realizarea viitorului PUZ și PUG să fie consultată cu adevărat societatea civilă, răspunsurile primite fiind încurajatoare. Doar că, încurajarea asta e greu de înghițit când vine de la autorități. Sper sincer să se țină de cuvânt, eu nu voi uita ce au spus.
  • Lucian Pătrașcu, PSD, șeful comisiei de urbanism din CL (!!!!!) a venit în șlapi la dezbatere, a avut un discurs politicianisto-populist și și-a luat tălpășița. Practic a zis că ăia de dinainte sunt răi, Primăria e rea. Să facă ăia ceva. Boss, ești șeful comisiei de urbanism și vrei să te dai societate civilă? Not nice. (A fost singurul consilier care a realizat însă ce bani riscă să piardă statul Roman dacă la cererea unor iubitori de iarbă nu eliberează Autorizații de Construcție pentru 90 ha., n.a.)
  • Șerban Șovăială, a fost penibil. Discurs naționalist, americanii sunt de vină, Teo Peter, (wtf?) Românii nu sunt cetățeni de mâna a doua. Trist. Penibil. Jignitor pentru orice om cu o inteligență medie. (Dar totuși a subliniat că dacă respectă PUZ-ul trebuie autorizat, n.a.)
  • Macedonschi a vorbit despre cât de nasol ar fi traficul produs de proiect, chestii din studii. Corect și la obiect. N-am ce zice negativ (doar că ar fi mai bine să se uite pe PUZ ce prevede în zona respectivă atât drumurile existente cât și drumuri noi ce urmeaza să apara , n.a.).
  • S-a semnalat problema proiectului de pe Warthe, a lui Maurer. PUZ-ul pare că permite acel proiect grotesc. Bilă neagră pentru Primărie. (Bilă neagră pentru Primărie care ar fi trebuit să știe ca un PUZ public desființeaza PUG-ul pe acea zonă și că nu expiră decât fie printr-un alt PUZ public pe acea zonă ce modifică parțial PUG-ul. , n.a.)

Academic, nu?  Măi Lucian Pătrașcu, chiar te-ai dus la dezbatere în șlapi?

Ce spune American Dream

După ce am văzut țircusul provocat de „societatea civilă“ la tandem cu oareșce politician, am cerut un punct de vedere de la dezvoltatorul American Dream, răspuns care a venit punctual și precis. Îl redăm aici, împreună cu planșele pe care ni le-a pus la dispoziție:

Proprietarul terenului-cetățean American- a predat întregul proiect agenției imobiliare American Dream pentru a se ocupa de partea de arhitectură , structură si vanzare.

Agenția American Dream a predat folosința terenului prevăzut pentru drum-cale de acces către Asociația Salvați Circulația în Schei. Scopul a fost amenajarea viitorului drum de acces public care să asigure accesul la viitoarea construcție și care urmează să lege străzile Piatra Mare, Podul lui Grid, Strada Cetinii, urmând astfel fluidizarea circulației conform PUZ-ului. Viitorul drum urma să fie donat către primăria Brașov în conformitate cu HOTARÂREA NR. 224 din data de 19 aprilie 2006, având ca obiect reglementarea eliberarii autorizațiilor de construire pentru imobilele cu acces la drumurile publice neintabulate în cartea funciară. Hotărârea prevede la Art. 1. : Autorizațiile de construire pentru imobile care sunt cuprinse în documentații de urbanism aprobate (P.U.Z. – plan urbanistic zonal, P.U.D. – plan urbanistic de detaliu), în care terenurile aferente drumurilor publice nu au fost dezmembrate si intabulate în cartea funciară, se vor elibera numai după reglementarea situației juridice a acestora, respectiv înscrierea în C.F. ca drumuri publice.  Fără această înscriere nici nu se poate depune cererea pentru obținerea Certificatului de Urbanism. Asociația a început procedura de amenajare a viitorului drum public, pe o proprietate privată, fără obținerea unei autorizații pentru amenajarea drumului considerând ei așa cum declara și primarul că drumurile înainte de a fi cedate primăriei trebuie făcută infrastructura (săpătura) și trase utilitățile apoi cedate primăriei care de-abia după cedare poate emite autorizație de construcție în vederea betonării drumurilor și a construirii clădirilor .

Referitor la articolele de presă care spun că dezvoltăm un proiect megalomanic cu peste 1000 de apartamente și că defrișăm un întreg deal, precizăm:

  • Construcția este în faza de proiect, urmând a fi supusă avizării după îndeplinirea procedurilor legale (drum de acces donat, utilități etc), o parte din avize fiind deja scoase.
  • Proiectul nu prevede realizarea de 1000 de apartamente, ci a unui număr de 600 de apartamente, fiecare având loc de parcare asigurat plus locuri suplimentare pentru vizitatori și este întins pe o suprafață de aprox. 50.000 mp!

Referitor la invocata lipsă a utilităților, precizăm că :

  • apele pluviale vor fi dirijate în șase bazine colectoare aflate pe propietate, iar apa colectată va fi folosită pentru irigarea spațiilor verzi aflate în incinta complexului. Mai mult, canalizarea nu va fi racordată la cea existentă în zona Piața Unirii, ci în conducta aflată pe stada După Iniște care are un diametru de 600mm și care este nouă. Nu este deci nici un motiv de îngrijorare pentru locuitorii din Schei, îngrijorare legată de eventualele inundații provocate de subdimensionarea rețelei de canalizare.
  • pe teren există branșament de gaze
  • la cca 200 m de teren există post TRAFO

Referitor la acuzațiile de încălcare a legilor prin ridicarea acestui complex rezidențial, precizăm că proiectul se înscrie în PUZ-ul zonal, respectă CUT-ul de 1,4 avand un CUT de 1,1. Regimul de înălțime este de P+2E+R (parter, două etaje plus etajul retras) și nu 6 sau 7 etaje așa cum au vehiculat contestatarii proiectului.

Datorită modului de proiectare, prin legarea noului drum de acces cu cele trei străzi menționate (Piatra Mare, Podul lui Grid, Strada Cetinii) se asigură un grad ridicat de fluidizare, un acces ușor din ambele sensuri (din drumul Poienii și din Schei), mai ales în cazul unor intervenții forțate – pompieri, salvare etc.

Ca punct de vedere final, considerăm că toată acțiunea pornită împotriva proiectului nostru se datorează în principal concurenței, datorită prețurilor mai mici de vânzare (1.200-1.300 euro/mp,  adica 70.000- 75.000 euro/ apartament).

Concluzii?

Că nu îi place senatorului Allen Coliban proiectul este clar. Că protestatarul Radu Hossu vrea să ne bage în „țarcul cu verdeață este iarăși clar. Dar de ce? Care sunt motivele, asta trebuie să aflăm! Le place celor doi iarba?

Deocamdată putem doar să observăm modul de abordare preferențial. „Activiștii“ nu s-au sesizat în cazul proiectului propus de Maurer Imobiliare, proiect pentru care se cerea construcția unor imobile chiar și cu 14 etaje (zona M2), respectiv un Procent de Ocupare a Terenului (POT) de 60% și un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de 4,2! Și care proiect se cere doar peste un deal, pe drumul de Poiană, așa cum am arătat la începutul articolului! Dar se sesizează în cazul unui proiect mult mai mic, care respectă PUZ-ul, și care prevede un procent de ocupare mult mai mic de 60% și Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de doar 1,2! Adică nu aveți nimic împotriva construirii unor clădiri cu 14 etaje, dar sunteți împotriva construirii clădirilor cu 3 etaje? Ce să fie oare la mijoc, că doar dealuri verzi sunt în ambele locații? Foarte interesant domnule Hossu! Foarte interesant domnule senator Allen Coliban!

Mai mult, „activiștii“ nu s-au sesizat în cazul celor două drumuri proaspăt tăiate pe dealul Stejerisului, mai sus de strada Stâncii. Cum spune consilierul local Șerban Șovăială: „Nu am auzit pe nimeni să protesteze în apărarea acelei zone verzi… (dar în schimb când se sapă un drum conform PUZ-ului pentru că altfel primăria nu-l primește și nici nu-ți eliberează autorizație, drum ce va fi folosit de tot Scheiul, deodată activiștii vor… iarbă!, n.a)

Așa cum nu s-au sesizat nici când au fost tăiate două drumuri de acces din drumul de Poiană către Schei, lucrare efectuată de o foarte cunoscută firmă asfaltatoare. Cam „preferențial“!

Mai observăm și poziția pertinentă a dezvoltatorului American Dream care spune că este posibil să fie o acțiune coordonată de concurență datorită diferenței de preț. În fond, între 75.000 de euro și 200.000 de euro este ceva…

Este interesantă și poziția primăriei, care prin vocea primarului Scripcaru trezit deodată din somnicul dulce, spune că „nu vor mai fi eliberate autorizaţii de construcţie pentru proiecte care nu cedează de la început municipalităţii un drum public realizat la nivel de infrastructură de către dezvoltator, la cote care să permită încadrarea în categoria de drum public. De asemenea, dezvoltatorul va trebui să asigure reţelele de utilitate publică (apă, canal, electricitate, iluminat, gaz) pe cheltuiala proprie. Ulterior, primăria va prelua drumul, îl va asfalta, sistematiza, îl va întreţine, îl va repara, va face deszăpezirea şi va menţine curăţenia, la fel ca pe orice alt drum public din municipiu. Păi nenea primaru’, asta este reglementat prin HCL NR. 224 din data de 19 aprilie 2006, despre care dezvoltatorul a  făcut vorbire mai sus! Se înțelege foarte clar că nu poți obține autorizație de construcție până nu ai cedat drumul și că nu poți ceda drumul dacă nu îl sapi și îi tragi utilitățile.

Dar pe noi scheienii ne-a întrebat cineva dacă pe străzile Piatra Mare, Cetinii, Podul lui Grid intră mașina de pompieri sau salvarea? Ce ar fi să facem un experiment într-o noapte cu o mașină de pompieri pe aceste străzi? Poate așa și iubitorii de iarbă și-ar da seama cât de important este drumul din PUZ ce trece pe terenul americanului. Poate primăria, dacă americanul ar ceda terenul (cu toate că mă îndoiesc după acest circ) ar trebui să propună sensuri unice pe străzile Piatra Mare, Cetinii, Podul lui Grid  lucru ce nu numai că ar fluidiza traficul dar ne-ar crea si locuri de parcare pentru noi scheenii pe aceste strazi pe o singura parte nu haotic cum se parcheaza acum masinile de nu poti trece nici cu MATIZ-ul daramite cu masina de pompieri sau salvarea.

Tot primarul spune: „De asemenea, dezvoltatorii vor trebui să pună la dispoziţia clienţilor în mod efectiv şi un loc de parcare. Până acum, majoritatea dezvoltatorilor vindeau separat locurile de parcare, la preţuri considerate foarte mari de către clienţi, care preferau să îşi lase maşinile în afara proprietăţii dezvoltatorului, aglomerând trotuarele sau străzile, în timp ce locurile de parcare prevăzute în autorizaţia de construcţie stăteau goale.  În plus, proiectele trebuie să prevadă, pe lângă spaţii verzi şi locuri de joacă şi grădiniţe, creşe şi şcoli, acestea urmând să fie construite de municipalitate, dar pe terenuri puse la dispoziţie gratuit municipalităţii de către dezvoltatori. Primăria nu va despăgubi pe nimeni şi nici nu va oferi teren la schimb pentru a oferi aceste facilităţi, întrucât ele sunt în primul rând parte a afacerii imobiliare a dezvoltatorului şi parte a poveştii frumoase pe care dezvoltatorii o vând clienţilor, şi deci o datorie a dezvoltatorului.“

Desigur, nenea primarul nu a văzut planșele propuse în proiect de dezvoltatorul American Dream. Dacă ar fi avut un minim de curiozitate, le-ar fi cerut, așa cum am făcut-o noi…

Așa cum spunea un coleg din presă: Dacă în cele patru mandate de primar al municipiului Brasov George Scripcaru nu a vorbit deloc despre construcțiile haotice, deși presa independentă a tot semnalat aceste lucruri, brusc, de câteva zile, și-a adus aminte. Forțat de brașovenii care s-au săturat să vadă construcții care nu respectă nici regimul înălțimii, nici arhitectura zonei, primarul s-a trezit și a început să joace rolul victimei, de parcă construcțiile au fost ridicate în Făgăraș, nicidecum în municipiul Brașov. Dintr-o dată i-au venit idei, a fost de acord cu organizarea unei dezbateri, iar, mai nou, i-a chemat pe dezvoltatorii imobiliari la Primărie pentru a le explica cum au încălcat legea până acum, dar că, pe viitor, acest lucru nu va mai fi posibil.“

Cred că a dormit bine primarul dacă nu a văzut până acum ce s-a întâmplat măcar în zona Tractorul. Bine de tot a dormit! Și când s-a trezit vrea să „rearanjeze“ o zonă în care se vehiculează sub năsucul lui afaceri de sute de milioane de euro? Haidi bre, eu cred că vrei să acoperi doar ceva urme lăsate în praful șantierelor girate de matale! Spre aducere aminte, iată ce declara Scripcaru pe 10 octombrie, 2009, care în „cadru festiv“ inaugura complexul Bellevue Residence: „Mulţi m-au acuzat pentru acest proiect, m-au înjurat, au spus că sînt mînă în mînă cu Gabriel Stan. Mă enervează, pentru că, evident, nu este aşa. Mulţi au vorbit negativ despre acest proiect, dar am trecut peste lucrurile astea, am crezut în acest proiect şi azi se demonstrează că am avut dreptate. E un proiect extraordinar şi mă bucur că am putut face acest lucru, ca primar al municipiului Braşov“. Bellevue Residence, colț cu viitorul complex cu blocuri de 14 etaje! Un adevărat fiu al poporului, primarul nostru.

Apare astfel suspiciunea că cineva, cu o posibilă complicitate a unor oameni din primărie au interes să țină zona închisă cu un anume scop. În fond, 90 de hectare nu sunt de colea și nu trebuie să construiască oricine. Cum spunea senatorul Coliban? Proiectul trebuie oprit! De ce măi senatoare? Care sunt interesele? De ce a fost nervos administratorul public Miklos Gantz, care atunci când  un tânăr a luat cuvântul la dezbatere și a solicitat câteva răspunsuri de la reprezentanții administrației locale a primit un răspuns halucinant: „Nu trebuie să îți dau eu ție explicații“. Cum spunea colegul de presă:  „de parcă acest administrator public lucrează la o firmă privată și nu este plătit din bani publici. Plus că, rolul lui acolo, în sală, era tocmai de a oferi explicații!“

Deocamdată încheiem aici. Este clar că pe „Calea Vacilor“ umblă un bou. Cine este boul veți vedea în scurt timp. În mod cert, boul va trece de pe Calea Vacii pe Stejăriș, apoi mai face o plimbare spre Poiana Brașov. Și pe unde trece boul lasă urme, pe care călcăm și noi. Urme în care se văd interesele girate de primărie în favoarea unor anumite persoane. Până atunci le urez „activiștilor” spor“ la păscut”.  Dacă nu pe dealul de  la American Dream, poate de dincolo!

Legendă:

PUG – Plan Urbanistic General

PUZ – Plan Urbanistic Zonal

POT – Procent de ocupare a terenului, (exemplu: la un POT de 40 la sută pentru un teren de 1.000 de metri pătrați se poate construi numai pe 400 de metri pătrați

CUT – Coeficientul de utilizare a terenului (exemplu: la un CUT de 1,4 la o secțiune a construcției de 400 de metri pătrați se pot construi 560 de metri pătrați desfășurat, adică un parter și o mansardă.

Practic POT-ul și CUT-ul reglementează regimul de înălțime conform PUZ.

Alexandru PETRESCU

 

 

Articole din aceeași categorie:

Comments

comments

Leave a Reply